세종 전세 폭락의 진실

5월 4일 자 기사 중 "9억 전세가 2억 됐어요" 70% 폭락한 세종 전세 왜?라는 제목의 기사가 게시되었습니다. 기사 내용에 따르면 대평동 해들6단지 e편한세상 세종리버파크 전용면적 99 기준 21년 5월 9억에 거래되었던 전세가 대비 최근 2억7천만원에 전세 거래가 되면서 고점대비 약 71% 하락하였다는 내용이 있습니다. 오늘은 세종시 전세 폭락에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

전세 하락 Top5는?

먼저 기사에서 언급되었던 대평동 해들6단지 전세가격에 대한 팩트체크를 해보자면, 21년 5월 28일에 거래된 전세가격이 9억5천만원이였고 가장 최근 거래된 전세가격은 23년 4월 28일에 거래된 2억8천만원 입니다.(39평 기준) 따라서 기사 내용은 사실입니다. 고점 대비 70% 이상 하락한 상황입니다.

 

그렇다면 전용면적 84~85 기준으로 정리했을 때 고점대비 전세하락률이 가장 큰 상위 5개 아파트는 어디일까요? 전세 최고가격은 2015년 이후 거래된 거래가격을 기준으로 하였고, 최근 거래가격은 23년 평균 전세거래가격으로 집계하였습니다. 

 

세종-전용84~85-전세하락-Top5

더샵레이크파크는 33평 기준 21년 10월 15일에 거래된 전세가격 7억6천만원(301동 10층)이 최고점이며, 가장 최근 거래 가격은 23년 4월 15일에 거래된 2억(309동 3층)입니다. 무려 5억6천만원이 하락하였습니다. 21년 10월에 거래된 전세가격을 보면 최저가격이 2억3천만원, 7억6천만원을 제외한 최고가격은 3억5천만원으로 7억6천만원의 거래가격이 너무 과하다는 생각이 듭니다.

 

301동 10층의 거래현황을 아실에서 조회해보면 21년 8월 28일에 9억5천만원 매매거래가 있었고 약 2달 뒤인 21년 10월 15일에 전세 7억6천만원에 계약하였습니다.(계약기간 21년10월~22년1월) 이전 집주인의 점유개정 거래일까 생각을 했는데 매매거래일자와 전세거래일자가 다른걸 보니 그런 건 아닌 것 같고, 해당 집의 소유자가 갭투자를 한 것으로 보입니다.

 

안타깝게도 9억5천만원 거래 이후 매매가는 하락하여 현재 6억8천만원 수준이며 더욱 문제는 전세가격이 크게 하락하였다는 것입니다. 만약 갭투자로 투자한 것이 맞다면 엄청 힘든 시기를 보내셨을 것 같네요. 

 

가온마을 4단지(세종e편한세상 푸르지오) 35평 기준 21년 11월29일에 거래된 전세가격 7억5,600만원(413동11층)이 최고점이며, 가장 최근 거래 가격은 23년 4월 29일에 거래된 2억5천만원(401동 17층) 입니다.

 

413동 11층의 거래현황을 아실에서 조회해 보면 21년 11월 25일 8억4천만원에 매매거래가 있었고 11월 29일에 7억5천600만원에 전세계약이 체결되었습니다. 이 정도면 점유개정 거래일 수도 있겠다는 생각이 듭니다. 21년 12월에 거래된 전세가격은 3억~3억5천만원에 형성되어 있는 것을 보면 21년 11월의 전세가격이 터무니없이 높은 금액이라는 것을 알 수 있습니다.

 

한솔동 첫마을2단지 38평 기준 21년 2월 23일에 거래된 전세가격 3억5천만원(202동 23층)이 최고점이며, 가장 최근 거래 가격은 23년 2월 10일에 거래된 1억3천만원(202동 9층) 입니다. 202동 23층의 거래현황을 아실에서 확인해 보았는데, 별다른 특이사항은 없습니다. 

 

다만, 전세가격이 하락한 추세를 보면 22년 9월 3억, 22년 12월 2억, 23년 2월 1억3천으로 불과 1년도 안되서 전세가 3억에서 1억3천으로 무려 절반가까이 하락한 모습입니다.

 

23년 전세가격 흐름

위에서 보신 것처럼 실제로 세종은 최고 전세가격대비 23년 평균전세가격의 갭이 상당히 큰 단지들을 확인할 수 있었습니다. 그런데 최고가격으로 거래된 전세 물량이 일시적이고, 해당 거래일 전후로 거래된 전세가격을 보면 더욱 특이(?)한 거래라고 인식이 됩니다. 

 

만약 전세가격 7억으로 어느 정도 거래가 이루어졌다가 2억으로 하락했다면 그만큼 많은 집주인들이 고통을 받고, 급매로 물건을 던지고 이런 영향들이 있었겠지만 7억 거래가 일회성에 그쳤다면 그다지 큰 문제는 아닐 수 있습니다. 따라서 이것보다는 23년 들어 현재 전세가격 추이가 어떤지 확인하는 것이 더 의미가 있다고 생각을 합니다.

 

23년1월~5월에 신고된 전세거래 가격 기준(전용면적 84~85)으로 총 114개 아파트 단지를 정리하였습니다. 몇 가지 특이사항을 정리해 보자면 가락마을9단지 신동아피밀리에 평균 전세가격이 23년 1월 20,667만원, 2월 5천만원, 5월 2억원으로 집계되었습니다.

 

5천만원에 거래된 전세거래를 아실에서 조회해 보니 15년에 전세1억에 임차인을 맞췄다가 23년 2월4일에 전세5천만원으로 거래가 되었습니다. 집주인이 전세가격을 한 번도 올리지 않은 것 같은데 보살이거나 관심이 없거나 둘 중 하나 일 것 같습니다.

 

도램마을 19단지(모아미래도)의 평균 전세가격은 1월 23,500만원, 2월 24,000만원, 3월 19,000만원, 4월 18,500만원, 5월 33,000만원으로 5월들어 갑자기 전세가격이 1월 대비 1억원 정도 상승하였습니다. 해당 거래를 아실에서 조회해 보니 전세계약 갱신 건으로 21년 4월에 전세3억3천에 계약한 임차인이 갱신한 것으로 확인되었습니다. 

 

모아미래도 33평형 기준 네이버 부동산 전세호가를 보면 최고가격이 2억5천만원 입니다. 임차인이 전세 갱신을 한 것을 보면 본인 돈이 아니거나(?) 집주인을 배려하는 천사 임차인이네요. 

 

23년 들어 전세가격이 하락한 단지도 있고 상승한 단지도 있지만, 전체적인 추세는 아직 전세가격에 특이사항은 없는 것으로 판단됩니다. 최근 미국에서 금리인상을 했고 한-미 금리차이는 더욱 벌어지게 되었습니다. 한국 경제가 버틸 여력이 있다면 한국은행도 금리인상을 고려하겠지만 상황이 녹록지 않아 어떤 결정을 할지 궁금합니다.

 

만약 한국도 추가 금리인상을 하게 된다면 앞으로 전세가격에 어떤 영향을 미치게 될지 관심을 가지고 지켜봐야 할 것 같습니다. 

 

세종 23년 평균전세가격(전용84~85).xlsx

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