아파트 가격의 3가지 구성요소

부동산을 공부할 결심이라는 책에서 이야기한 아파트 가격의 3가지 구성요소에 대해 정리해 보고, 개인적인 생각을 데이터를 통해 공유해 보고자 합니다. 

 

아파트 가격의 3가지 구성요소

 아파트 가격은 A(현재의 사용가치. 전/월세), B(향후 임대수익 상승 기대), C(소유 프리미엄 및 희소성 가치부여)의 합으로 이루어진다. 현재의 사용가치(A)는 집값의 펀더멘털과도 같은 요소로 전/월세 현 시세에 반영되어 있다. 그러니 흔히 갭이라 부르는 집값과 전세가의 차이가 B+C라고 할 수 있다. 

 

위 내용은 부동산을 공부할 결심이라는 책에 나오는 내용입니다. 지난 번 전국 아파트 매전갭 및 전세가율 포스팅을 보신 분들이라면 기억하시겠지만, 상대적으로 좋은 입지의 아파트들은 현재 전세가율이 낮고 매전갭이 큽니다. (아래 글 참고)

2023.04.24 - [경제/부동산] - 전국 전세가율 현황(23년 1월~4월 실거래가 기준)

전국 전세가율 현황(23년 1월~4월 실거래가 기준)

 

또한 재건축이 될 아파트 역시도 매전갭이 큽니다. 노후화가 심하게 진행된 아파트의 현재 사용가치는 높지 않더라도 앞으로의 상승 기대 및 소유 프리미엄 등이 매매가에 반영된 결과라고 볼 수 있습니다.

 

서울-전세가율-낮은순

23년 1월~4월 매매/전세 모두 거래된 아파트 기준(전용면적84~85)으로 전세가율 낮은 순으로 정리를 해보면 금천구 시흥동 무지개 아파트가 전세가율 14.43%로 가장 낮게 집계되었습니다. 

 

해당 아파트를 호갱노노에서 조회해봤습니다.

시흥-무지개아파트

무지개 아파트는 44년 차로 현재 재건축이 진행되고 있는 아파트입니다. 44년 차라니 가보지 않아도 내부 노후화는 상당할 것으로 보입니다. 이런 곳은 실제 거주하기에 너무 노후화가 심하다 보니 집주인들이 전세를 내놓고 다른 곳에서 사는 경우가 많고 거주여건이 좋지 않아 전세가도 낮은 상태입니다.

 

갭이 8억 2천이라니 엄청난 갭입니다. 이 갭의 가치가 바로 해당 아파트가 신축이 됨에 따른 기대수익과 금천구청역 역세권에 위치한 토지 위에 지어진다는 희소성 가치를 의미합니다. 따라서 C의 가치가 가장 큰 곳은 당연히 서울이겠죠. 서울이라는 도시는 양질의 일자리가 가장 많고 교통, 의료 어느 것 하나 부족한 것이 없는 최고의 주거지역입니다. 

 

따라서 서울에 아파트를 가진다는 것은 희소가치가 있다고 볼 수 있습니다. 물론 토지는 유한하니 어떤 아파트를 사던지 희소성은 있지만 그 가치의 정도가 다르겠죠. 

 

그러면 이번엔 반대로 지방 소도시에 전세가율이 높은 아파트를 한번 보겠습니다.

진주-평거동-엠코

위 아파트는 진주시 평거동에 위치한 엠코타운 더프라하 아파트입니다. 진주시에서 평거동은 충무공동(혁신도시)이 본격적으로 형성되기 전에 진주시 아파트 시세를 리딩하던 대장아파트였습니다. 평거동은 진주에서 가장 많은 학원가가 형성되어 있고 남강변과도 가까워 실제로 거주여건이 좋은 편입니다. 

 

평거동은 거주 만족도가 높지만 그렇다고 해서 여기에 투자를 생각하고 매수해도 될까요? 그렇지 않습니다. 살기 좋기 때문에 전세가는 높게 형성되어 매매가 대비 80% 수준에서 거의 항상 움직이고 있습니다. 매전갭이 이렇게 항상 작다는 것은 결국 B와 C의 가치가 상당히 작다는 것을 의미합니다. 

 

예전 포스팅에서도 설명했지만 진주처럼 입지의 힘이 약한 도시들은 결국 신축 아파트들이 많이 모여있는 동네가 시세를 리딩하게 됩니다. 따라서 이런 아파트들은 새로운 동네들이 형성되면 향후 시세 상승에 대한 기대감(B)이 낮을 수밖에 없습니다. 물론 희소성(C)의 가치도 낮을 수 밖에 없죠.

 

살기 좋은 아파트와 투자해야 하는 아파트는 별개라는 이야기입니다. 같은 도시인 진주에 다른 아파트를 보겠습니다.

 

진주-충무공동-대방노블랜드

이 아파트는 진주시 충무공동에 위치한 대방노블랜드입니다. 매전 차트를 보시면 특정 시점 이후로 매매가와 전세가가 벌어졌다가 다시 좁혀진 것을 볼 수 있습니다. 이것이 의미하는 바는 평거동 엠코보다는 충무공동 대방노블랜드의 향후 시세 상승에 대한 기대감이 더 컸다고 볼 수 있습니다. 그러니 이 쪽으로 수요가 몰리고 가격이 더 크게 상승하게 되는 것입니다.

 

우리는 갭이 작은 아파트를 살 수 있는 시기를 기다리는 것이 아닙니다. 바로 B와 C의 가치가 큰 아파트들에 대한 사람들의 관심이 완전히 사라지는 그런 암흑기 때 대부분 매매보다 전세를 선택하는 바로 그 시기를 기다리는 것입니다. 

 

얼마 전 램군 영상에서 램군이 무주택자 중에 현재 가격이 많이 떨어진 아파트 매수를 고려한다면 전세가율이 낮은 아파트를 매수해라 라는 말을 했습니다. 그 의미가 바로 전세가율이 낮다면 보통은 B와 C의 가치가 큰 아파트일 확률이 높기 때문입니다.

 

여러분들도 이런 관점에서 무조건 작은 갭만 보지 마시고, B와 C의 가치를 항상 생각하시기 바랍니다.