무주택자는 이렇게 하세요 (feat.램군)

램군 채널에 올라온 "10년 만에 찾아온 기회 무주택자는 지금 꼭 이렇게 하세요" 영상에 대한 내용 요약과 개인적인 생각을 정리해 보았습니다. 램군의 의견은 현재 자산 수준에서 무리하지 않는 범위 내에서 매수해라입니다.

 

무주택자가 집을 사야 할 때

만약 가족이 지금 내집마련을 하겠다고 한다면 어떤 답변을 하겠느냐? 바닥이냐 아니냐를 답하기는 어렵지만 어떤 집을 사고 싶은지를 물어볼 것 같다. 지금 입지가 좋은 신축 중 가격 많이 떨어진 것 부터 사람들이 매수하고 있기 때문에 늦게 살 수록 더 비싸게 살 수 밖에 없다.

 

내집마련을 할 생각이 있다면 무조건 적극적으로 검토할 상황이라고 이야기할 것 같다. 다만 너무 무리하게 매수하지 말고 현재 자산 수준에서 한 단계 정도만 끌어올려서 매수를 검토해라. 

 

무주택자/1주택자가 유리해진 이유

입지 좋은 신축 아파트 중에는 바닥을 찍을 만큼 많이 떨어지기도 했고, 과거에는 1주택자에 대한 규제도 상당히 강했지만 지금은 규제가 완전히 다 풀렸다. 무주택자 1주택자 천국이다. 취득세 1%, 금리도 낮춰주기 때문에 가장 좋은 시기다.

 

다주택자는 사고 싶어도 시세도 높고 규제가 많고 전세가도 너무 낮아서 쉽게 들어가기 어렵다. 이렇게까지 무주택자와 1주택자가 유리한 적이 있었나 싶을 정도다.

 

이런 아파트 먼저 검토하세요

다주택자가 사기 어려운 물건들 그리고 그 지역 사람들이 가장 선호하는 물건들을 무주택자나 1주택자는 매수를 고려해야 한다. 전세가가 상당히 낮은 물건이나, 신축을 먼저 고려해라. 입지가 조금 떨어지더라도 구축보다는 신축이 좋다.

 

가격 고평가를 알 수 있는 방법

고평가 저평가를 따지는 것이 크게 의미가 없을 것 같다. 어떤 이는 30% 하락하면 바닥이라고 생각하는 사람들이 있어서 35%, 38% 하락한 아파트를 찾는데 이것 또한 의미가 없다고 생각한다. 그런 걸 찾기보다는 절대적인 가격이 아니라 가치의 입장에서 바라봐라. 

 

30% 정도 하락했으면 사실상 많이 하락한 건 맞기 때문에 본인이 감당할 수 있는지를 먼저 고려해 보고, 그다음에 어느 아파트가 고평가일지를 검토해라. 

 

성남 분양권 25평대 8억2천, 광명 분양권 8억2천, 구리 분양권 8억2천, 남양주 분양권도 8억2천, 동탄 시범단지 25평 8억2천 전세가율은 전부 50%로 거의 비슷하다. 지역은 다 다르지만 다 비슷한 수준이다. 이런 걸 직장인이 지역별로 평가해서 고평가/저평가를 따지기란 너무 어렵다.

 

따라서 그것보다는 큰 차이가 아니기 때문에 로또 대박을 찾지 말고 내가 생각하는 수준의 입지에서 찾아보는 게 어떨까 생각한다. 가격은 다 어느 정도 나름 저렴하다고 생각하고 있다. 여기서부터는 미래가치나 내가 어디에 더 살고 싶은지를 생각해 보면 될 것 같다.

 

무주택자를 위한 조언

급매가 소진되고 있다고 해서 급할 필요가 없다. 자가보유율이 22년 기준으로 57%이며, 집을 가지고 있는 사람들이 더 많다. 임차료가 상당히 저렴한 경우에 집이 없어도 행복할 수 있다. 향후 1년을 기준으로 봤을 때 매매가보다 전세가격이 급등할 확률이 더 낮다.

 

그렇기 때문에 내가 급하지 않으면 충분히 괜찮은 상황이고 조급할 이유가 없는 상황이다. 본인이 집이 지금 필요한게 맞는지를 생각해 보고 추격매수하지 말고 충분히 고려를 해보면 좋지 않을까 한다. 가격 바닥을 논하지 말고 적당한 가격에서 사서 거주하면서 행복도를 가져가면 되겠지 라는 생각으로 접근했으면 좋겠다.

 

개인적인 생각

제가 지난 3월 4일 "세종시 아파트 진입해도 될까?"라는 포스팅에서도 이야기했지만 사실 많이 떨어진 지역은 무주택자가 매수하기 좋은 시기라고 생각합니다. 다만, 무주택자도 두 가지 경우가 있습니다. 첫 번째는 내 집 마련을 해서 그 집에 거주하면서 살아가는 사람이 있고, 두 번째는 거주는 전세/월세로 하면서 좋은 입지의 아파트에 갭투자하는 경우입니다.

[참고]

2023.03.04 - [경제/부동산] - 세종시 아파트 진입해도 될까?

세종시 아파트 진입해도 될까?

물론 지금은 갭투자를 하기에는 전세가격이 너무 낮기 때문에 어려운 상황입니다. 이는 다주택자도 마찬가지입니다. 다만, 지금 당장 급한 것이 아니라면 두 번째 전략도 좋은 전략이라고 생각합니다. 예를 들어 6억짜리 집을 매수하여 그 집에 살면서 대출금을 갚아나간다고 가정해 보겠습니다. (대출금 4억, 대출이자 4%, 대출기간 30년, 원리금 균등상환 가정)

 

위 상황이라면 한 달에 원리금으로 190만원 정도 지출이 발생합니다. 맞벌이 가정이고 월 소득이 500만원이라고 가정하면 원리금이 차지하는 비중은 대략 40%입니다.

 

만약 6억짜리 집을 지금 사지 않고 지금은 월세 100만원 또는 그 이하인 집에서 거주하면서 현재 시드머니 2억을 조금씩 불리다가 상급지 전세가격이 오르는 시점에 갭투자하는 것도 하나의 전략이 될 수 있습니다.

 

이것은 어떤 방법이 더 좋다가 아니라 상황에 따라 다르므로 본인에게 맞는 전략을 잘 생각해 보시면 좋을 것 같습니다.