부동산 통계의 함정(한국부동산원, KB부동산)

한국부동산원과 KB부동산 아파트매매가격지수

위 자료는 한국부동산원에서 조회한 19년~22년 서울아파트매매지수입니다. 19년 1월의 매매지수는 92.4로 시작하여 19년 12월에는 93.8로 상승하였습니다. 23년 1월 매매지수는 94.6으로 19년 12월과 큰 차이가

없는 것을 볼 수 있습니다. 아파트매매가격지수로만 보면 20년6월 94.3과 거의 동일하다고 볼 수 있습니다.

그렇다면 서울의 평균매매가격이 20년 6월 가격과 비슷할까요?

위 자료는 국토부실거래가 자료를 기반으로 제가 작성한 자료입니다. 20년 6월 서울시 실거래가 기준 평균매매가격은 9억 3천만 원이며, 23년 1월 서울시 실거래가 기준 평균매매가격은 11억 2천만 원입니다.(31~35평형 기준)

실거래가가 무려 20.4% 상승한 것으로 집계되었습니다. 23년1월에 거래된 가장 비싼 아파트인 래미안퍼스트지를 보면 20년 6월 대비 11.78% 상승하였습니다. 한국부동산원 데이터와는 많이 다른 결과입니다.

그렇다면 KB부동산 자료를 보겠습니다.

차트를 보시면 빨간선이 19년 1월입니다. 최근에는 꺾인 모양을 보이고 있지만 그래도 19년에 비해서는 아파트매매가격지수가 높다는 것을 알 수 있습니다.

이렇게 한국부동산원과 KB부동산 데이터가 차이가 나는 이유는 표본에 대한 차이 때문입니다. 한국부동산원의 표본은 3만 2900 가구(전국)를 표본으로 하고 KB부동산은 6만 220 가구(전국)를 표본으로 합니다.

표본의 수가 2배 정도 차이나니 아무래도 KB부동산 자료가 실거래 자료와 조금 더 일치한다고 볼 수 있습니다.

위 자료가 시사하는 바는 언론에서 발표하는 주택 매매가격의 추이를 무조건적으로 받아들이지 말고 해당 데이터의 출처가 어디인지를 확인하여 스스로 검증해 보는 것이 필요하다는 것입니다.

표본의 차이로 인해 통계자료를 발표하는 기관마다 데이터가 상이하게 나올 수 있지만 결국 실거래가를 검증해 본다면 현재 시장의 변화를 정확하게 파악할 수 있게 됩니다.

한국부동산원 데이터만 믿고 "20년 6월과 가격이 비슷해졌으니 이제 바닥이구나"라고 생각한다면 스스로 검증하고 결과에 대해 생각해 볼 수 있는 기회가 사라지게 됩니다.

따라서 시간이 걸리더라도 스스로 자료를 정리하여 생각해 보는 습관을 갖길 바랍니다.