부산 강서구 아파트 입지 및 매수시기 분석

부산 강서구 아파트 입지를 명지동을 중심으로 확인하여 현재 가장 선호되고 있는 아파트가 어떤 아파트인지 분석하였습니다. 또한 현재 부산 강서구 아파트를 매수하는 것이 좋은 선택일지에 대한 이야기를 해보도록 하겠습니다.

강서구는 입지가 없다

강서구는 지하철이 없고 학군의 힘도 강한 동네가 아닙니다. 강서구 학군을 보면 명호중학교의 학업성취도평가 평균이 89%로 가장 높고 고등학교는 명호고등학교가 92.2%로 가장 높습니다. 대체적으로 학업성취도평가

수준이 높은 편은 아닙니다. 그리고 강서구 명지동의 시세 순위를 보면 연식이 높은 순으로 시세가 형성되어 있습니다. 명지동의 대장 아파트는 더샵명퍼스트월드2단지, 3단지로 20년에 입주한 신축아파트입니다.

해당 아파트는 중심상업지역에 속해 있으며 국제학교가 인근에 예정되어 있습니다. 중심상업지구다 보니 향후 이쪽으로 많은 학원가와 상가들이 들어오지 않을까 생각합니다.

위 표는 국토부실거래가 자료를 기반으로 제가 작성한 자료 입니다.

상대적으로 연식이 오래된 명지대방노블랜드1차,2차, 호반베르디움 1차 아파트의 시세와 18년 식인 명지더웨스턴, 중흥 S-클래스에듀오션의 평균시세를 보면 큰 차이는 아니지만 비슷한 수준을 유지하는 것은 스타필드시티라는 대형 쇼핑몰의

영향이 있지 않나 생각해봅니다.

제 개인적인 의견은 지금 시점에 강서구 아파트를 매수하는 것은 좋은 선택은 아니라고 생각합니다. 이전 최고가 대비 가격이 많이 빠진 아파트들을 보면서 지금 사야 하나 라는 생각을 하고 계신 분들이 많을 것입니다.

하지만 강서구는 25년도에 입주물량이 적정수요대비 월등이 높습니다.

지난번 포스팅에서 착공물량에 대해 이야기한 것처럼 부산 역시 25년 입주량이 더 많을 수 있다는 점을 생각해야 합니다. 착공물량이 구별로는 나와있지 않아서 정확히는 모르겠으나, 아무튼 현재 분양한 물량만 보더라도 25년도 입주물량은 차고 넘칩니다.

25년의 물량은 에코델타시티, 강동동의 물량인데 앞으로 새 아파트가 쏟아지면 명지동에서 강동동으로의 이주수요도 발생하게 됩니다. 많은 단지가 입주하면서 전세물량이 많아지게 되면 자연스레 전세 가격은 싸집니다.

그렇게 되면 명지동 구축 아파트에 거주하던 사람들도 강동동으로 이주하게 되고 명지동의 전세가격도 영향을 받을 수밖에 없습니다. 전세가격이 힘이 없으면 상승장이 오더라도 갭이 크기 때문에 투자자들의 투자수요가 붙기 쉽지 않습니다.

따라서 현재 강서구에 아파트를 매수를 고민한다면 이런 상황들에 대해 미리 생각을 하시고 결정을 하셔야 합니다. 가장 좋은 포지션은 거주와 투자의 개념을 분리하는 것입니다.

앞으로 신축에 싼 전세물량이 쏟아질 테니 임차인으로 거주하고 투자금을 최대한 가지고 있다가 추후 부산에 상승장이 오게 되면 입지 좋은 동네부터 하나씩 하나씩 매수 검토를 하는 것이 가장 바람직하다고 생각합니다.

우리가 강서구에 거주한다고 해서 꼭 강서구 아파트를 매매해야 하는 것은 아니기 때문입니다. 하락장이 있으면 반드시 그 뒤에는 상승장이 오기 마련입니다. 상승장의 파도를 즐기지 못한다면 또다시 하락의 터널을 뚫고 다음번 기회를 노려야 합니다.

우리에게 시간은 무한한 것이 아님을 잊지 마시기 바랍니다.

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