경기도 아파트 상급지 분석

22년간 경기도 아파트 상급지 순위를 집계한 결과 부동의 1위는 과천, 2위는 성남분당구가 차지하였습니다. 분당구는 동판교(백현동, 삼평동), 서판교(운중동, 판교동)로 구분되며 주로 시세를 리딩하는 곳은 동판교로 집계되었습니다.

경기도 상급지 현황 (Top5)

기초자료 : 국토부 실거래가, 31평~35평형 평균매매가이며 Power bi로 작업한 결과물입니다.

위 표를 보시면 10년 단위로 상급지를 분석한 결과 과천시와 성남분당구는 부동의 순위로 1,2위를 지키는 모습입니다.

광명시도 계속 5위자리를 유지하고 있고 하남시도 2011년대부터 Top5에 랭크된 모습을 볼 수 있습니다.

아래 표는 한국부동산원에서 집계한 아파트 평균 매매가격 그래프입니다.

그래프를 보시면 과천시의 평균매매가격이 분당구보다 항상 높았음을 알 수 있습니다. 두 지역에 대한 평균매매가격 차이는

18년 이후 더욱 크게 벌어진 모습을 확인할 수 있습니다.

과천시는 신축아파트들이 시세를 리딩하고 있습니다. 과천위버필드(21년식), 과천자이(22년식), 과천푸르지오써밋(20년), 과천위버필드(21년식), 래미안센트럴스위트(18년식), 센트럴파크푸르지오써밋(20년식) 순으로 평균매매가가 높게

집계되었습니다. 모두 4호선 정부과천청사역, 과천역 역세권 아파트입니다. 성남분당구는 백현마을2단지, 백현마을 5단지, 분당파크뷰, 백현마을 6단지, 백현마을 7단지, 현대 I-Park2, 봇들마을 8단지, 봇들마을 7단지가 높은 시세를 기록하며

분당구 상위 아파트에 랭크되었습니다. 이 아파트들은 신분당선 판교역, 신분당선 정자역 역세권 아파트입니다. 경기도 아파트 160개(평균매매가 10억 이상인 아파트) 중 시세를 리딩하는 아파트들이 인접한

지하철역을 노선도에 표시해보면 아래와 같습니다.

우선 가장 높은 시세를 기록하고 있는 아파트들은 과천역, 정부과천청사역에 위치해 있습니다. 그다음으로는 판교, 정자역 순이며 남위례, 수내, 서현, 철산, 광명역에 위치한 아파트들이 시세를 리딩한다고 볼 수 있습니다.

중학교 학업성취도 평가를 비교해보면 과천보다는 성남 분당구에 위치한 중학교들의 학업성취도 평가가 더 높은 것을 확인할 수 있습니다. 특히 분당구는 수내중(96.2%), 내정중(96.2%), 구미중(96.0%), 서현중(95.4%)의

학업성취도평가 평균 95% 이상을 기록하고 있습니다. 좋은 학군이 있는 곳에는 많은 학원가가 형성되기 마련입니다.

분당구에서 가장 학원이 많은 곳은 내정중, 수내중이 위치한 수내역 부근으로 총 195개의 학원가가 형성되어 있습니다. 그다음으로는 서현중이 위치한 서현역 인근으로 학원가 121개가 형성되어 있고, 정자역 부근에도 95개가 형성되어 있습니다.

과천과 분당의 상급지 논쟁은 역사적으로 평균 매매가가 말해주듯이 과천이 우위에 있다고 볼 수 있습니다. 강남권 중심업무지구인 강남, 선릉, 삼성 등으로의 접근성이 판교보다 조금 더 좋지 않나 생각해 봅니다.

분당구는 판교역과 정자역 역세권이 상급지며 학군이 우세한 지역으로는 수내역, 서현역 인근으로 볼 수 있습니다. 아무래도 학군보다는 직주근접이 더 중요한 입지 요소라고 생각되므로 투자를 한다면 먼저 위에서 나열한

상급지 아파트부터 투자 검토를 하는 것이 합리적이라고 생각합니다.