마포구 21년 4분기에 거래된 아파트 평균 매매가 대비 22년 4분기에 거래된 아파트 평균 매매가 차이를 분석(기준평수 : 31평~35평)하여 하락율이 큰 아파트를 정리하였습니다. 22년 거래량이 워낙 적다 보니 표본이 많지 않지만 거래된 아파트
기준 평균 하락율은 19.39%이며, 가장 큰 하락을 기록한 아파트는 25.81%로 집계되었습니다. 각 아파트별 최근 거래가 및 매물 호가를 정리하였습니다.
하락율 1위 (25.81%) 공덕삼성
공덕삼성 아파트는 651세대 25년차 아파트이며 5호선 공덕역 역세권 아파트입니다. 21년 4분기 평균 매매가격은 34평형 기준 161,750만 원이었으며 22년 4분기는 120,000만 원으로 집계되었습니다.
공덕삼성의 최근 거래가격과 매물 가격에 대해서 알아보겠습니다.(자료출처 : 리치고)
최근 실거래가는 23년 1월7일에 거래된 11억 5,000만 원이며 현재 네이버 매물 기준 최저호가는 14억입니다. 해당 아파트의 매물 호가 정보를 확인해 보겠습니다.
매물 내역을 보시면 1월 23일 13억5,000만 원에 비해 현재 호가는 5,000만원 상승하였습니다. 호가는 매도자의 심리입니다. 최근 뉴스 기사에서도 일부 지역에서 심리가 좋아지고 있다는 기사들이 많은데, 최저호가가 올랐다는 것은 매도심리가
조금 좋아졌다고 볼 수 있습니다.
하락율 2위 (24.54%) 신촌그랑자이
신촌그랑자이는 2호선 이대역 역세권에 위치해 있으며 1,248세대 대단지 신축(4년 차) 아파트입니다. 21년 4분기 평균매매가는 201,000만 원이며 22년 분기 평균매매가는 151,667만 원입니다.
23년에 총 4건의 거래가 있었으며 가장 최근 거래는 23년 2월 16일로 15억,8,000만 원입니다. 현재 네이버 최저 호가는 14.5억입니다.
해당 아파트는 공덕삼성 호가와 다르게 오히려 최저호가가 5천만 원 하락한 상태입니다. 최근 서울시 매도심리가 개선되는 추세(22년 12월 26일 시계열 기준 84.1에서 23년 2월 13일 78.2로 하락)에서 매도 호가가 5천만 원이 낮아졌다는 것은
그만큼 매도자가 급하게 처리해야 하는 매물일 수 있습니다. 물론 아직 심리가 확실하게 좋아졌다기보다는 조금씩 좋아지고 있는 추세이므로 섣불리 매수를 하는 것보다는 향후 매도 호가에 대한 추이를 지켜보는 것이 현명하다고 생각합니다.
하락율 3위 (22.48%) 상암월드컵파크 7단지
상암월드컵파크 7단지는 733세대 아파트로 현재 19년 차 아파트입니다. 상지초등학교와, 상암고등학교가 0.2km 이내에 위치해 있으며, 상암중학교는 0.6km 떨어진 곳에 위치해 있습니다. 아파트 인근에 상암역 신설이
예정되어 있으며 현재 예비타당성 조사 진행단계입니다. 사업계획수립이 14년이었던 것을 감안해 볼 때 상암역 개통을 보고 해당 아파트의 호재라고 보기에는 무리가 있을 것 같습니다.
21년 4분기 평균매매가는 129,000만 원이며 22년 4분기 평균매매가는 100,000만 원입니다.
위 아파트는 32평형과 33평형이 있는데, 가장 최근 거래는 32평형으로 22년 12월 29일에 거래된 10억입니다. 32평 기준 현재 네이버 최저호가는 11.5억이며, 33평형의 최저호가는 10.1억 입니다.
아래는 33평형 기준 최저호가 내역입니다.
23년 1월 23일 기준 최저호가는 11억5,000만원이였으며 23년 2월 17일 최저호가는 10.1억으로 최저호가가 많이 내려간 모습입니다. 시장에 심리가 조금 좋아질 때 일시적 반등장으로 급한 매도자일 경우 조금 싸게
내놓더라도 빠른 현금화를 원하는 사람들이 있기 마련입니다. 현재는 일시적 반등이라고 볼 수 있는 상황은 아니지만, 호가가 1억 이상 내려갔다는 것은 의미가 있다고 볼 수 있습니다.
제가 매번 말씀드리는 것이 이런 하락장에서는 전세가의 변화가 상당히 중요한데, 현재 이 아파트의 전세가는 6.1억으로 아직 전세가에 반등이 나타나고 있지 않습니다.
해당 아파트 매수를 고려하고 계신 분은 전세가 상승하는 시점을 모니터링하시기 바랍니다.
하락율 4위 (17.53%) 래미안밤섬리베뉴
래미안밤섬리베뉴는 6호선 광흥창역 인근에 위치한 아파트이며 429세대 10년 차 아파트입니다. 해당 아파트 인근(0.2km 이내)에 위치한 학교로는 서울서강초등학교가 있습니다.
21년 4분기 평균매매가는 169,750만 원이며 22년 4분기 평균매매가는 140,000만 원입니다.
최근 거래는 23년 2월 15일에 거래된 13억 5,000만 원이며, 현재 네이버 최저호가는 14억입니다.
23년 1월 대비하여 매물이 늘고 호가도 내려온 상태입니다. 현재 34평 기준 매물은 총 15개가 있는데 최저 매물은 14억이고, 최고 매물은 18억으로 매물에 따라서도 호가 차이가 4억이나 벌어져 있습니다.
현재 네이버 매물만 인터넷에서 보는 것보다는 직접 현장에 나갈 여건이 된다면 중개사무소를 돌면서 조금 더 싼 매물이
있는지 확인하는 것이 좋습니다.
하락율 5위 (16.49%) 마포래미안푸르지오
마래푸는 3,885세대 대단지 아파트로 10년 차입니다. 5호선 애오개역 역세권이고, 0.1km 거리에 서울한서초, 0.7km 거리에 서울여중, 0.8km 거리에 환일고등학교가 위치해 있습니다.
21년 4분기 평균매매가는 194,000만 원이고, 22년 4분기 평균매매가는 162,000만 원입니다.
최근 거래는 23년 1월 25일 15억 5,000만 원입니다. 22년 4분기 평균매매가보다 7,000만원 낮은 가격입니다.
현재 매물 호가 변동은 없는 상태이고, 최저 호가는 15억5,000만원입니다. 매물량도 큰 변화 없는 상태로 현재 가격에서 추가 하락이 있을지 지켜봐야 할 것 같습니다.
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