아파트 공급 물량 제대로 이해하기

문재인정권과 아파트 공급 물량

문재인 정권은 우리 모두가 기억하는 것처럼 부동산 상승기였습니다. 오늘이 최저가라고 해도 과언이 아닐 정도로 집값은 하루가 다르게 오르던 시절이었습니다.

 

코로나 19로 시장에 유동성이 넘쳐흘렀고 금리도 상당한 저금리인 상황이었지만 이 모든 조건보다도 언론과 사람들은 상승의 이유를 공급물량 부족에서 찾았습니다. 실제로 21년도에 공인중개사 500명을 대상으로 한

 

설문조사에서 서울시 매매가격 상승을 예상하는 가장 큰 이유로 공급물량 부족을 이야기하는 사람들이 28%에 이르렀습니다. 이 시기에는 집값 안정화를 위해서는 공급 물량 확대 시그널이 필요하다는 것에 모두

 

공감하는 시기였습니다. 아무래도 문재인 정권의 규제정책이 대부분 수요억제에 포커스를 두다 보니 더욱 수요를 억제하여 집값 안정화를 할 것이 아니라 공급을 확대해야 한다는 여론이 많았던 것 같습니다. 

 

그렇다면 아실, 호갱노노 등 부동산 통계사이트에서 집계된 입주물량(공급물량)이 실제 입주물량일까요?

 

서울시 입주물량 (아실, 부동산 지인)

출처-아실

아실에서 서울 입주물량을 조회하면 23년 22,820 가구 / 24년 14,104 가구 / 25년 2,885 가구로 조회가 됩니다.

출처-부동산지인

부동산 지인에서 서울 입주물량을 조회해 보면 23년 27,620 가구 / 24년 16,137 가구 / 25년 19,597 가구로 조회가 됩니다. 

물론 두 사이트의 통계 모두 서울 시 적정 수요 대비 입주물량이 부족한 것으로 집계된 것은 동일합니다만

 

연도별 입주물량에는 다소 차이가 발생합니다. 기본적으로는 분양을 한 아파트의 입주예상시기를 바탕으로 입주물량을 집계하지만, 사이트별로 세부 집계 기준이 달라 이렇게 입주물량에 차이가 발생하게 됩니다.

 

아파트가 지어지기 위해서는 인허가, 분양, 착공, 준공, 입주의 과정을  거치게 됩니다. 일반적으로는 분양을 하고 나서 착공에 들어가게 되고 2~3년 후 준공되면 입주를 하게 됩니다. 하지만, 분양가상한제가 부활한 이후 더 높은 분양가로 분양을

 

하기 위해 착공을 먼저 하고 이후에 분양을 하는 경우가 많아졌습니다. 이로 인해 분양물량=입주물량으로 보는 것이 타당한가에 대한 의문이 발생하게 됩니다.

 

19년~22년 착공물량

출처-국토교통부-통계누리

위 자료는 국토교통부 통계누리에서 19년~22년 서울시 아파트 착공물량 Data를 가공한 자료입니다. 착공물량을 보시면 19년도 54,082호 / 20년도 41,502호 / 21년도 43,083호 / 22년도 45,099호로 집계되었습니다. 착공 후 입주까지 보통

 

3년 걸린다고 가정해 보면, 22년 54,082호 / 23년 41,502호 / 24년 43,083호 / 25년 45,099호가 예상됩니다. 물론, 무조건 3년 뒤 입주일 수는 없으니 실제 수치는 다르겠지만 적어도 아실, 부동산 지인에서 집계된 입주물량과는 큰 차이가 있음을

 

알 수 있습니다. 착공이 되면 시기에 차이가 있을 뿐 분명히 입주를 하게 되기 때문에 착공물량을 무시하고 분양물량으로만 입주물량을 판단하는 것은 조금 위험하지 않을까 생각합니다.

 

따라서, 어느 지역에 투자를 하실 때 향후 입주물량을 보고 싶다면 아실, 부동산 지인의 Data를 참고하되 직접 착공물량을 확인하여 발생 가능한 오차에 대해 미리 인지를 한 후 투자 결정을 하시는 것이 현명한 판단이라 생각합니다.