전세가율에 대해 알아보자

전세가율의 사전적 의미 및 계산방법

1.전세가율은 주택매매가격 대비 전세가격의 비율을 의미합니다.

2.전세가율 : 전세가격/매매가격

   ex) 전세가격 6억 매매가격이 10억일 경우 전세가율은 60%로 계산

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투자 시 전세가율의 의미

전세가율은 갭투자를 목적으로 하는 투자자들에게 중요한 지표로 전세가율이 높을수록 갭투자가쉽다는 것을 의미합니다.

[갭투자란?]

시세차익을 목적으로 매가가격과 전세가격의 차액(gap)이 적은 집을 고른 후에, 주택을 매입 전

후로 바로 전세 세입자를 구하는 것을 말하며, 임차인이 있는 집을 매수하기도 합니다.

갭투자 투자 사례 : 매매가격이 3억인 아파트에 전세 2억에 거주하고 있는 임차인이 있는 경우, 해당 아파트 투자시에는 1억만 있으면 됩니다. 임차인의 전세 보증금 2억은 전 주인에게 있고, 내 돈 1억만 잔금 지급 시 전 주인에게 지불하여 등기를 완료하게 됩니다. 거주중인 임차인이 퇴거할 경우에는 매수자가 전세보증금인 2억을 되돌려 주어야 합니다. 이런 방식이 갭투자 입니다. 반대로 3억 집을 매수 후 전세 임차인을 계약하는 방법도 있습니다.

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전세가격이 3억이고 매매가격이 3억5천이라면 전세가율은 3억/3억5천, 즉 85%입니다.

이 말은 매매가격과 전세가격의 차이인 5천만원만 있으면 해당 집을 매수할 수 있다는 의미입니다.

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따라서 전세가율이 낮은 시기에는 투자자들이 갭투자를 하기 어려운 환경이고, 반대로 높다면

갭투자를 하기 쉬운 환경이 됩니다. 23년 4월 기준 전국 전세가율은 63.2%이며 가장 높은 도시는 울산(70.8%)입니다. 반대로 가장 낮은 지역은 세종시(47%) 입니다. (출처 : 한국감정원, 전국주택가격동향조사)

 

전세가율이 높다고 하여 무조건 투자를 하기 좋은 물건은 아닙니다. 만약 매매가격과 전세가격의 갭이 항상 거의 일정한 아파트가 있다고 가정해봅시다. 항상 전세가율이 80% 수준이라면 투자 매력도가 낮은 아파트일 확률이 높습니다. 왜 그럴까요? 아파트 가격은 전세가격에 투자수요가 붙어 매매가격이 형성됩니다.

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물론 하락장에서는 투자 수요가 붙지 않아 실거주 가치인 전세가격으로 점점 매매가격이 내려오는 시기이지만, 상승장에는 많은 사람들이 원하는 아파트의 경우 매매가격과 전세가격의 차이가 크게 벌어지게 됩니다.

 

그래서, 서울 주요입지의 아파트를 보시면 전세가율이 50%도 안되는 아파트들이 많습니다. 따라서 전세가율이 높은 아파트가 투자하기 좋은 아파트라는 오해를 하시면 안됩니다. (아래 글을 참고하시기 바랍니다)

2023.04.28 - [경제/부동산] - 아파트 가격의 3가지 구성요소

아파트 가격의 3가지 구성요소

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전세가율 확인하는 방법

호갱노노에서 조회하는 방법이 가장 쉽습니다. 공덕삼성 아파트 34평형을 조회해 보겠습니다.

공덕삼성1차 호갱노노조회

호갱노노에서 조회하면 "매매/전세"탭이 있습니다. 해당 탭을 클릭하시면 위 화면처럼 매매가와 전세가 차이 금액인 갭금액과 전세가율(48.1%)을 확인하실 수 있고 평균 전세가율도 확인 가능합니다.​ 사실 많은 사람들이 이런 식으로 전세가율을 확인하는데 조금 복잡한 방법도 있습니다.

​바로 국토부 실거래가 자료를 다운로드 하여 가공하는 방법입니다.

 

http://rtdown.molit.go.kr/

http://rtdown.molit.go.kr/

 

 

위 사이트는 실거래가 공개시스템으로 전국 조회 시 한달 단위로 조회가 가능합니다. 아파트 매매자료와 아파트 전월세 자료를 다운로드하여 직접 아파트별 매매가격과 전세가격을 집계하는 방법이 있습니다.

 

매매거래일자와 전세거래일자가 서로 다르기 때문에 자료를 작성하실 때는 평균매매가격과 평균전세가격을 산출하시어 아파트별 매매가격과 전세가격의 차이 및 전세가율을 집계하셔야 합니다.

 

제가 지역별 전세가율 자료를 작성할 때 위와 같은 방식으로 작성하고 있습니다. 조금 불편한 방법이지만 전국 전세가율을 한눈에 확인할 수 있다는 장점이 있으니 관심있으신 분은 시도해보시기 바랍니다.