아파트 거품 확인하려면 체크 필수! (주택구입부담지수)

22년 4월 주택구입부담지수 데이터를 최신화하여 주택구입부담지수 차트를 정리해 보았습니다. 주택구입부담지수는 우리나라 중간소득가구의 주택구입능력을 연속적으로 파악하여 주택 및 주택금융 정책수립을 위한 기초자료로 활용하기 위해 한국주택금융공사가 발표하는 자료입니다. 이와 관련한 내용은 이전 포스팅 글을 참고하시기 바랍니다.

2023.03.01 - [경제/부동산] - 주택구입부담지수에 대한 의미와 시사점 분석

주택구입부담지수에 대한 의미와 시사점 분석

 

서울시 주택구입부담지수

서울-주택구입부담지수

서울 주택구입부담지수를 보시면 평균은 32.07% 입니다. 즉 중간소득가구 기준 소득의 32.07%를 주택구입을 위한 원리금 상환으로 지불한다는 의미입니다. 2004년부터 자료를 보면 평균 밑으로 떨어진 시기가 2004년~2006년, 2011년~2018년 3분기까지, 그리고 일시적으로 2019년에 잠깐 내려왔다가 급격하게 오르는 모습입니다.

 

22년 3분기 53.7에서 22년 4분기에 49.7로 하락하였지만 여전히 높은 수준입니다. 소득의 50%를 원리금 상환으로 쓰게 된다면 생활이 쉽지 않을 것 같습니다. 그렇다면 주택구입부담지수와 거래량은 어떤 관계가 있을까요?

 

서울시 아파트 거래량

서울-아파트-거래량

06년 이후 서울 아파트 거래량 차트입니다. 첫 번째 빨간박스 부분이 주택구입부담지수 차트 "A"에 해당하는 부분입니다. 거래량이 엄청났네요. 주택구입부담지수가 평균을 넘어서기 시작하니 다시 거래량이 빠졌습니다. 그러다 2011년~2018년 3분기까지 평균 이하 구간에 있을 때 거래량을 보시면 점점 거래량이 늘면서 후반부로 갈수록 거래량이 많아진 모습입니다. 

 

아무래도 부동산 시장이 좋지 않았다가 점점 시장이 좋아지니 거래량도 초반보다는 뒤로 갈 수록 많아진 것 같습니다. 주택구입부담지수는 2018년 3분기 이후 2019년도의 일시적 조정장을 빼고는 엄청나게 급등한 모습입니다. 

 

거래량 차트에서 보시면 18년3분기(거래량 차트 두 번째 박스의 끝) 이후 거래량이 급감했다가 20년 6월 거래량 피크를 찍고 거래량이 급감한 모습입니다. 주택가격 급등과 22년 금리인상이 겹치면서 역대급으로 낮은 거래량일 기록하였습니다.

 

최근 서울 거래량이 2배 이상 늘었다는 기사들이 있는데 사실 기준점을 언제로 놓고 보냐에 따라 그 수치가 의미가 있을 수 있고 아닐 수 있습니다. 역대급으로 거래가 없었던 22년 하반기를 기준으로 보면 23년의 거래량이 크게 보이겠지만 전체로 보자면 아직 거래량은 상당히 적은 상태입니다.

 

또한, 주택구입부담지수가 여전히 높은 상황입니다. 정부가 부동산 정책 완화를 통해 거래를 활성화하려고 해도 여전히 주택을 구매하기에 부담스러운 상황이라는 것입니다. 주택구입부담지수가 낮아져야, 즉 사람들이 주택을 구입할 수 있는 구매력 조건이 충분해야 거래량이 살아날 것입니다. 

 

주택구입부담지수가 낮아지려면 금리가 낮아지거나 주택가격이 하락해야 합니다. 하지만 여전히 물가는 고물가를 유지하고 있기 때문에 정부도 금리를 인하하기 어려운 상황입니다. 경기침체라는 외부 변수가 발생하면 금리를 빠르게 인하하여 경기 침체를 극복하려고 하겠지만 그런 상황이 아니라면 현재의 금리를 유지할 가능성이 높습니다.

 

그러면 거래가 이루어지려면 주택가격이 더 빠져야 한다는 결론이 나옵니다. 사실 지금도 가격은 많이 하락했고, 최근 강남3구의 실거래가지수가 반등하는 모습을 보였습니다. 이렇게 실거래가가 상승한다는 기사들을 접하면 조급할 수밖에 없습니다. 또 집을 매수하지 못하면 어쩌나, 벼락거지 시즌2가 되는 것이 아닌가 하는 생각들을 할 수밖에 없습니다.

 

하지만 여전히 집값 부담은 높은 상황이기 때문에 이런 반등이 일시적인 반등일 가능성이 높다고 봅니다. 만약 앞으로 계속 거래량이 늘어 평균 거래량을 회복하게 된다면 그때는 이런 반등이 의미가 있다고 봐야 할 것 같습니다. 

 

부동산 시장이 어떤 방향으로 흘러갈지 궁금해지네요.