헬리오시티 19억 거래 반등신호? (서울 부동산 현황)

헬리오시티 33평 19억 거래가 반등신호인지 KB시계열 자료를 분석하여 현재 서울 부동산의 현황에 대해 정리해 보았습니다. 서울 심리, 전세수급 현황 등을 살펴보면서 지금 시장은 어떤 상황인지 확인해 보겠습니다.

반등의 신호?

위 기사 내용을 요약하면 다음과 같습니다. "올해 초 최저가를 찍었다고 판단한 매수자들의 매수 문의가 많이 오고 있는 상황이다. 올해 1월에만 23건이 거래됐으며 이는 지난해 전체 거래량의 30%가 팔린 것이다.

송파구 잠실엘스 전용 84도 다시 20억대 진입에 성공했으며, 개포동 개포자이프레지던스 분양권도 지난해 12월에는 20억 원까지 떨어졌으나 지난달부터 25~26억에 거래되고 있다. 이는 반등신호로 보기에는 어렵고

입지 좋고 하락폭이 큰 대단지를 중심으로 급매물이 소진되면서 일시적 반등이 발생했을 뿐이다"

위 기사의 제목은 이목을 끌기 위한 것이지 기사 내용대로 이를 반등의 신호로 보기에는 어렵습니다. 먼저 거래량을 보면 22년도 거래량(화면 동그라미 부분) 자체가 상당히 적었습니다.

이렇게 낮았던 거래량 대비 30% 증가는 사실 큰 의미가 없습니다. "거래량 전년대비 30% 증가"라는 말에 현혹되면 이제 "거래량이 살아나는구나"라고 생각할 수 있는데 이런 오류가 가장 쉽게 빠지게 되는 오류입니다.

어제 발표된 KB주간시계열 자료를 기반으로 작성한 서울 매도/매수 심리는 아래와 같습니다.

매도 심리를 보시면 지금 꺾여있는 것을 볼 수 있는데, 꺾이기 시작한 시점이 22년 12월부터입니다. 22년 11월 피크를 찍고 내려오고 있는 추세입니다.

매도심리가 꺾였다는 것은 무엇을 의미할까요? 매도자가 더 이상 호가를 낮추지 않거나 내놨던 매물을 거둔다는 의미입니다. 하지만 매수심리는 유의미한 변동은 없습니다. 매도자와 매수자 간 동상이몽입니다.

그렇다면, 헬리오시티의 매매 호가 정보는 어떨까요?

위 화면은 리치고 사이트 최저호가 분석 정보입니다. 그래프를 보시면 호가가 계속 내려오다가 빨간 세로선 이후 더 이상 호가가 빠지지 않고 조금씩 오르는 모습을 보이고 있습니다.

저 세로 빨간 선의 시점이 22년 12월입니다. 즉, 서울 매도/매수 심리차트에서 보인 것처럼 23년 들어서 매도 심리가 꺾인 것이 헬리오시티 매매 호가에 반영되어 있음을 알 수 있습니다.

헬리오시티 31평~35평형 21년 4분기 평균매매가는 226,000만 원이며 22년 4분기 평균매매가는 173,596만 원입니다. 하락율이23.8%입니다. 헬리오시티처럼 입지가 좋은 신축 아파트가 23.8% 하락을 했다는 것은

매도자로 하여금 이만하면 "떨어질 만큼 떨어졌다"라는 생각을 하게 합니다. 이것은 제 생각이라기보다 이런 모든 심리가 호가에 반영되어 있다는 의미입니다.

서울 전세수급 차트를 보시면 현재 수급지수가 좋아지고 있고, 전세 공급은 떨어지고 있는 모습입니다. 전세 시장이 조금씩 좋아지고 있다는 의미입니다.

현재 일부 입지 좋은 아파트들에서 발생하는 매매가 회복은 반등이라기보다 하락폭이 과도하다고 느끼는 일부 현금여력이 있는 실거주자들의 매수라고 생각합니다.

현재 헬리오시티의 전세가율은 48%, 갭 9.5억입니다. 투자자는 이런 갭에 투자하기 힘듭니다. 따라서 이런 거래는 상급지로 갈아타기 위한 실거주자 수요로 봐야 타당할 것입니다.

기사들을 보다 보면 현재 시장이 어떤 상황인지 제대로 알기 힘들 때가 많습니다. 우리는 그럴 때마다 기사의 내용이 맞는지, 정말 그렇게 시장이 흘러가고 있는지를 확인해야 합니다.

서울 부동산의 매도심리는 좋아지고 있고 전세 상황이 좋아지고 있다는 것은 사실이지만 아직 시장의 반등을 논하기에는 역부족이라고 정리할 수 있습니다.

시장이 반등을 하기 위해서는 지금보다 전세 수급이 더 좋아져야 하고 거래량에서도 유의미한 수치가 나와야 합니다. 거래량은 곧 심리를 대변하기 때문입니다. 이 시기가 언제 올진 모르지만 지금은 아니라고 생각합니다.