세종시 아파트 진입해도 될까?

최근 언론 기사에서 지난해 최대 낙폭을 기록한 세종시의 아파트가 급매물이 소진되고 있으며 거래 가격 또한 1억 이상 상승한 가격에서 거래되고 있다는 내용이 보도되었습니다. 현재 세종시 상황을 체크해 보도록 하겠습니다.

 

세종시 심리

KB시계열

먼저 KB시계열 자료로 살펴본 세종시 심리차트입니다. 첫번째 차트에서 하늘색이 매도심리(상단), 진한 파란색이 매수심리(하단)입니다. 매도심리는 하락추세이고, 매수심리는 상승하는 것을 볼 수 있습니다.

 

지난 번 포스팅 때 세종 시 매도심리가 좋아지고 있으니 모니터링이 필요하다고 하였는데, 세종시 심리가 많이 개선된 상황입니다. 두 번째 차트는 표본 중개업소 소장들에게 향후 3개월 매매가격 전망에 대한 설문조사 결과입니다.

 

22년 10월 기점으로 마이너스 폭이 감소하고 있는 모습이고 23년 2월은 수치가 0입니다. (22년 10월 -76.7, 22년 11월 -59.26, 22년 12월 -54.90, 23년 1월 -39.13, 23년 2월 0) 그만큼 가격 상승에 대한 심리가 개선되었음을 알 수 있습니다.

 

주택가격전망지수-세종

다음은 대전/세종/충남의 주택가격전망지수 입니다. 대전과 충남지역이 묶여 있는 데이터긴 하지만 22년 11월 64를 기록한 이후 23년 2월 72로 반등한 수치입니다. 대전/세종/충남 지역의 1년 뒤 주태가격 상승에 대한 기대심리가 개선되었다는 의미입니다.

 

세종-주택구입부담지수

주택구입부담지수를 보시면 22년 3분기 기준 33.7%로 평균인 34.30%를 하회하는 모습입니다. 그만큼 세종 시 주택가격이 많이 하락하였다는 의미입니다. 따라서 현재 가격 구간은 소득대비 저평가 구간이라고 볼 수 있습니다.

 

이런 데이터를 기반으로 세종시의 심리가 현재 많이 개선되었음을 확인하였습니다. 이런 심리는 거래량에서도 나타나듯이 거래량이 크게 상승한 모습입니다.

세종-거래량

23년 2월 거래량은 482건으로 전월(23년 1월 317건) 대비 약 50%나 증가한 수치입니다. 그렇다면 이러한 거래가 외지인의 투자 수요인지 아니면 세종에 거주하는 사람들의 실수요인지 확인해 보겠습니다.

 

한국부동산원 부동산통계정보시스템에서 집계된 세종시 월별 매입자거주지별 데이터를 보면 다음과 같습니다. 22년 10월 외지인 투자비율 42%, 22년 11월 32%, 22년 12월 40%, 23년 1월 40%입니다.

 

외지인 투자는 서울에 거주하는 사람과 서울 및 세종지역 외에 거주하는 사람들로 나누어볼 수 있습니다.

서울 거주자의 투자비율은 22년 10월 6.9%, 11월 3%, 12월 2%, 23년 1월 5.7%로 집계되었습니다.

 

세종에 거주지를 두지 않는 사람들의 비율이 높아 보이지만 세종과 생활권을 공유하는 인근 도시의 실수요일 수도 있다는 점을 감안해야 합니다. 따라서 저는 개인적으로는 이런 거래량은 투자자 수요라기보다 실거주자 수요에 가깝다고 판단하고 있습니다.

 

세종 아파트 매수에 대한 생각

세종에 주소지를 둔 실 거주자 입장에서는 현재의 대출금리를 감안할 수 있는 수준에서 세종시 상급지 아파트를 매수하는 것이 괜찮은 선택이라고 생각합니다. 매수하고자 하는 아파트가 이전 거래가 대비 낙폭이 크고

 

본인의 소득과 지출상황을 충분히 고려하였을 때 무리가 없다면 무주택자 또는 상급지 갈아타기 전략을 고민하시는 분에게는 괜찮은 선택입니다.

 

세종은 미분양의 영향도 없고 향후 입주물량에 대한 리스크도 없으며 주택구입부담지수가 평균을 하회할 만큼 낙폭이 큰 지역이었기 때문입니다.

 

다만, 투자자의 입장에서는 세종의 전세수급현황이 좋지 않기 때문에 전세가율이 큰 상황입니다.

세종-전세수급차트

여전히 전세 공급이 높고 수요는 낮은 상황입니다. 따라서 보유 현금이 넉넉한 투자자가 아니라면 전세가격이 지금보다 상승한 시점에 매수타이밍을 고려하는 것이 좋습니다.

 

매매가격이 바닥일 때 진입한다는 것은 항상 가능한 일이 아니기 때문에 너무 큰 욕심을 내기보다는 어느 정도 전세가 상승이 시작되고 투자 환경이 좋아지는 시점(매매-전세 갭 축소)을 기다리는 것이 현명합니다.