전월세 거래현황 분석 및 아파트 매수 시기 예측

6대 광역시 및 서울/경기세종의 전월세 거래 현황을 살펴보고 최근 언론에서 이야기하는 것처럼 월세선호 현상이 나타나고 있는지 확인해 보았습니다. 또한 전월세 거래현황을 통해 추후 어느 시점에 아파트 매수를 해야 할지에 대한 생각도 정리하였습니다.

 

전월세 거래현황

서울

서울-전월세-거래

서울 전월세 현황을 보면 11년도 월세 비중 18.45%에서 23년 42.85%로 월세비중이 엄청나게 증가한 것을 볼 수 있습니다. 특히 21년부터 월세거래량이 많이 증가한 것을 볼 수 있습니다. 2010년도에 기준금리 2%를 기록한 이후 15년부터 21년까지 금리는 계속 저금리 기조를 유지해왔으며 20년도에는 기준금리가 0.5%까지 내려갔습니다.

 

금리가 너무 낮으면 아무래도 집주인 입장에서는 전세금을 받아 돈을 돌리는 것이 재미가 없어지게 되고 월세를 더 선호하게 됩니다. 물론 22년 이후 월세 거래가 40%를 넘어선 이유는 급격한 금리인상으로 전세에 대한 부담감이 커진 영향이 큽니다.

 

경기

경기-전월세-거래

경기도 역시 15년 이전에는 월세 비중이 30% 미만이였으나 15년 이후 월세 거래가 꾸준히 30%를 초과하는 모습입니다. 특히 22년도에는 처음으로 40%를 넘긴 43.02%를 기록하였습니다. 23년 1월 기준으로도 월세거래는 41.47%를 기록하고 있고 전세거래는 전월(22년 12월) 대비하여 소폭 증가한 모습을 보이고 있습니다.

 

세종

세종-전월세-거래

세종도 비슷한 흐름입니다. 과거 16년도에 월세거래가 40.34%를 기록한 모습이 인상 깊습니다. 세종은 21년에 46.42%를 기록하며 가장 많은 월세 거래량을 보이고 있고 22년 47.66% 23년 46.98%의 월세거래량이 집계되었습니다. 월세 비중이 상당히 높은 편입니다.

 

인천

인천-전월세-거래

 

인천의 23년 1월 월세 비중은 44.91%, 22년 연간 월세비중은 45.16%로 집계되었습니다. 

 

부산

부산-전월세-거래

부산은 23년 1월 월세비중이 39.98%로 집계되었고 22년 연간 월세비중은 39.80%로 집계되었습니다. 부산은 위 도시들과 다르게 13년~16년도에 월세 거래비중이 가장 높습니다. 15년도에는 44.62%로 가장 높은 월세 거래 비중을 기록하였습니다. 

 

대구

대구-전월세-거래

대구는 23년 1월 월세비중이 47.47%로 집계되었고 22년 연간 월세비중은 42.67%로 집계되었습니다. 11년도를 제외하고는 모두 월세거래 비중이 30%를 초과하는 모습입니다.

대전

대전-전월세-거래

대전의 23년 1월 월세 비중은 45.99%이며 22년 연간 월세 비중은 40.41%를 기록하였습니다. 대전도 11년, 12년을 제외하고는 모두 월세비중이 30%를 초과한 모습입니다. 

광주

광주-전월세-거래

광주의 23년 1월 월세 비중은 45.99%이며 22년 연간 월세 비중은 40.35%를 기록하였습니다. 광주는 다른 도시와는 다르게 월세 비중이 매우 높은 편입니다. 13년도에는 무려 월세비중이 49.12%로 전세와 월세 거래가 거의 반반입니다.

울산

울산-전월세-거래

울산의 23년 1월 월세 비중은 47.68%이며 22년 연간 월세 비중은 39.70%를 기록하였습니다. 11~13년도를 제외하고는 모두 30%를 초과한 모습입니다.

 

시사점

광주와 부산을 제외하고는 22년, 23년의 월세거래 비중이 과거 거래 대비 상당히 높은 수준임을 확인할 수 있었습니다. 최근 시장은 매매가와 전세가가 동반하락하였기 때문에 현재 전세가도 많이 빠진 상황입니다.

 

긴 하락장에서 나타나는 특징은 대중의 수요가 매매보다는 전세에 대한 수요가 월등히 높다는 것 입니다. 그래야 전세거래가 활발해지고 전세가격이 상승하는 결과를 가져오게 됩니다. 이런 관점에서 서울의 현재 전월세 거래현황을 통한 아파트 매매 시기를 예측한다면, 과거 11년, 12년도 수준의 전세거래량이 집계될 시기가 진입 시기라고 볼 수 있습니다.

 

물론 제가 여러번 말씀드리는 것처럼 진입시기에 대해서는 한 가지 요소만을 가지고 판단해서는 위험합니다. 다만 전세거래량이 높아진다는 것은 그만큼 대중의 심리가 매매보다는 전세에 대한 수요가 강하다는 것이고

 

그 말은 긴 하락장을 통해 매매심리가 확실히 무너졌다는 의미입니다. 또한 전세자금대출은 변동금리인데 전세로 수요가 넘어온다는 의미는 전세에 대한 유동성이 좋아졌다는 의미이기 때문에 이러한 상황을 종합적으로 본다면 바로 월세보다 전세거래의 비중이 월등히 높아지는 시점이 좋은 타이밍이라 생각됩니다.